ガチョウを育てる日記
ガチョウ(不動産)を育てて金の卵を産ませる日記。 まずはガチョウ探し。。。
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入札額
今日、お目当ての競売物件の偵察に行って参りました。

会社の営業車で。。。 (^_^;)

仕事中、客待ちが2時間あったので急ぎ足で行ってきました。
着くなりピンポンダッシュ!ではなくてダッシュピンポン!!w
お隣さんと下の階の住居人さんにお話を聞くことができました。

お隣さんは休日のちょっと朝早い時間だったのでパジャマ姿だったのかな?
インターホン越しに話をしてくれて一年前に引っ越したきり見てないとのこと。
特に変わった問題はないとのことを教えてくれました。
下の階の方は上品なマダムという感じの方で競売にかかってることを知ってました。 ^^;;
事業に失敗したんじゃないの~ってなことを言っただけで特に問題ないとのこと。
あと、ここはとても住みやすいところだよと教えてくれました。

当該物件以外、空室なし。
管理が行き届いていてすごくキレイでした。 ^^
問題は立地。最寄の駅から徒歩20分。主要駅までは車で15分程度。
偵察後、収益物件の広告料が気になったのでエイブルへ寄ってみました。
今回の物件の話をするとこの立地だと入居は決まりづらいかもしれないとのこと。

そこで広告料、入居が決まるまでの管理費、あとリフォーム費用などを加味し、
過去の2物件を参考にしてこんな表を作ってみました。

入札額


立退き料は競売代行会社に聞きました。入札代行込みの金額です。
リフォーム代はかなり適当です。(これが一番でかいかも。。。。^^;;)
宣伝広告費はエイブルに聞いた費用です。(成功報酬で1月家賃+1.8万)
目標実質利回りはカリスマ不動産投資家、藤山氏の言う合格ライン15%です。
でも藤山氏の言う15%は借り入れ金利を加味してます。
今回はキャッシュなのでそれより厳しい数字となりますが
区分なので空室率を考えると同じかな??
実質購入金額はイニシャルコスト+入札額です。
必要事項を入力して目標実質利回りを設定すると
自動的に入札額がでてくるようにしてみました。

こうやってみると野田市の物件は誰も入札がなかった理由が見えてきます。
実質利回り15%を達成するためには表面利回りを78%に
しなければならないなんてありえませんよね。
つーか、物理的に買えませんよね。。。 ^^;;
これは実勢家賃が低いことや管理費滞納額が多いこと。
そして占有者の立退き料がかかること。だと思います。
一方、右の市原市の物件は1Rのわりにそこそこ入札があったのには納得です。
この売却結果の金額でも実質利回り10%は確保できますよね。
立地も工場地帯なので単身労働者や単身赴任者の入居が見込めそうです。

こいつらを参考にして今回の入札額を決めていくと。。。



買受可能額になりました。 (;´Д`A



多分、落札できないと思います。w



ここは天に祈るしかないのか。。。 





(´人`)



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中年のおっさんMaruGooseです。
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