ガチョウを育てる日記
ガチョウ(不動産)を育てて金の卵を産ませる日記。 まずはガチョウ探し。。。
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これまでの軌跡2
自分は株式の運用で生活した経験もあり、レバレッジの意味をよく知ってるつもりです。
株でもレバレッジは大いに役立ってくれました。
経歴でも書いたとおり手法はスキャルピングといって一日に何十回も取引きを重ねます。
一日に数千円~8万円ぐらいの収支を得ることができていました。
勝てるようになってからは日別で170勝7敗、勝率96%でした。 ^^;;; ちょっと自慢。。
これも信用取引きの3倍というものがなかったら実現できてないと思います。
普通の株取引(現物取引)だと少額資金で何十回も取引きすることができません。
これは取引きの限度額が小さいためです。それに手数料も高いですし。。。
普通、レバレッジというと借金と思われがちですが、確実に元金が返ってくる方法が
あるとすればそれは借金ではなくレバレッジなわけです。
自分の場合は高い勝率を叩きだせる自信があったのでこれをめいっぱい使いました。
でもほとんどの人がこの「自信」や「裏づけ」がないためにレバレッジを使わずに
終わってしまうんだと思います。

「投資家けーちゃん」のebookを見てこれを不動産に使わない手はないな~と思うようになったわけです。
それには前述したように「自信」と「裏づけ」が必要です。
優良物件が増え続ければ確実にキャッシュフローが増えていくはず。
いかに優良物件を見つけることができるか?
不動産投資の場合はこれに尽きるんじゃないでしょうか??
具体的に言えば「キャッシュフロー」じゃないでしょうかね~??

能書きはここまでにしておいて。。。
不動産でレバレッジを効かせるためには銀行の融資が必要ですね。
まずは一番金利が安く長期融資が可能な日本政策金融公庫の地元支店に行ってみました。
やはり一番重要なのは事業の収益性だということがわかりました。
しかし、普通貸付と新企業育成貸付の基準がいまひとつわかりません。
無担保、無保証人の場合はさらに金利がアップされるようです。
「投資家けーちゃん」では保証料や融資手数料なしで10年固定金利 1.80%という
驚異的な融資を実現されてます。
今回、自分が借りれそうな感触を得たのは普通貸付で10年固定金利2.6%
無保証、無担保になると3%を超えるとの話も??
それから自己資金の2倍までしか借りれません。
10年2000万借りるとして1%違ったら200万も変わってしまうんですが。。。^^;;;

もっと勉強する必要がありそうです。
とりあえず当面、競売は後回しにして不動産会社での物件探し&融資の勉強ですな~。



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これまでの軌跡1
不動産投資に目覚めてまだ一ヶ月程度ですが
今までの行動をこの記事に残したいと思います。

この世界に興味を持ってからまず最初に手にした本はこれでした。

加藤


ネットって便利だとつくづく思います。
調べれば自分の歩幅にあった本を見つけてくれます。
この本は少額資金でもできるんじゃないかと思わせてくれる本です。
ただこの本が書かれたのは2004~7年のいざなぎ景気絶頂のころ。
リーマンショック後は労働を求めて地方→首都圏へ人が流れるのでは?
不動産価格は全国的に下がってることを考えると地方より首都圏有利?
と都合のいいように考えてしまうのは自分だけ? ^^;

次に読んだのは上記著者の推薦本です。

藤山1

この本は不動産投資についてより具体的な内容が書かれてます。
そして「ボロ物件~」ではほとんど競売やレバレッジを効かさないやり方に対し
この本では競売やレバレッジを効かす手法が載っており銀行との付き合い方も乗ってます。

この本に影響されたのとこんな時代ということもあり暫くは競売物件を追っかけていました。
こちらのサイトで調べれば驚くほどに安い物件が掲載されています。

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?PAGEID=XxW00_jp_0130&ACTION=start


ここで次の二件を見つけました。

①千葉市内一棟二戸アパート
  築24年
  26坪
  一戸入居済み
  家賃月45000円
  買受可能額220万円

 買受可能額で買えたとすると
 満室時表面利回り 49%!!

②市原市内区分1Rマンション
  16㎡
  鉄筋コンクリート造
  家賃32000円ぐらい?
  買受可能額110万円

 買受可能額で買えたとすると
 表面利回り 35%!!

①の物件は現地調査もしてみました。
外観の写真を撮った後、勇気を出して物件の聞き取り調査を開始!

●通りすがりのオッチャン1

「この地域は詳しくない。」

●通りすがりのオッチャン2

「悪い噂は聞いたことないね~。それぐらいしかわからんね~。」

●隣近所のオバチャン

「そんな悪い噂は聞いたことないよ。オーナーさんについては
プライバシーのこともあるしハッキリしたこと言えないね~」

(´~`;)

そこに自転車で通り過ぎるオジサン…

「あ、あの人なら向かいに住んでる人だから一番詳しいよ!」

ε=εε=ε=εε=ε=εε=┏( >_<)┛

ダッシュで駆け寄って話を聞くと最初はしゃべりにくそうにしてましたが
話してるうちに自分のことを怪しい人間ではないことが分かって安心したのか
聞きもしないことをいろいろ一時間ぐらいしゃべってくれました。(笑)

●向いのオッチャン

・オーナーはいろいろ事業に手を出してたので失敗したのではないか。

・住居人は問題起こすような人ではない。

・建物は古くてあまりいい造りではない。

・室内はきれいにリフォームされている。

・近所の自治会の結束力が強い。

・反対側の家はこのあたりの地主だったが現在空家になっていて893が出入りしている。

そして地方裁判所まで足を運び入札の手続きをしようと思ったんですが
競売に出る物件のほとんどは問題をかかえてる物件が多いと聞きます。
聞き取り調査では悪い印象がなかったのですが初心者の自分にはたして扱いきれるのか?
それに入札結果を見る限りでは買受可能額で買えてる物件は皆無に近く、
競売物件はローンが効かないので満額自己資金でやるしかありません。

いろいろ悩みながらネットを徘徊してるとこちらのブログを発見。

http://toushika-keichan.com/

早速、メルマガを登録したら無料のe-bookがDLできるようになったので
読んでみるとかなりハイレバ投資をされているようです。
でも読み進めていくうちにこれもありなんじゃないかな~と思うようになってきました。

続く…






不動産の資金にどうぞ



プロフィール

Author:MaruGoose
不動産投資に目覚めた
中年のおっさんMaruGooseです。
不動産所得で悠々自適に。。。

やるなら今しかね~~。



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